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Cómo se ve una carta de aprobación previa para comprar bienes raíces - La Bolsa Virutal

Cómo se ve una carta de aprobación previa para comprar bienes raíces


Recibir una carta de aprobación previa es como recibir una carta de admisión a la universidad o una carta de oferta de trabajo. Se siente genial que le gustes a alguien y confía en ti lo suficiente como para darte la bienvenida a su comunidad. Recibir una carta de aprobación previa también es muy satisfactorio, ya que el proceso de aprobación previa demora de 2 a 5 semanas en completarse.

Pero al igual que en la universidad o el trabajo, la parte difícil comienza una vez que aceptas los términos. Después de ser preaprobado, necesita encontrar una casa, hacer una oferta, aceptar la oferta, pasar por todas las eventualidades, firmar todos los documentos y realmente sacar una hipoteca.

Permítame decirle cómo se ve una carta de aprobación previa después de escribir sobre cómo aprobarla previamente. Entonces te diré qué sigue.

Cómo se ve una carta de aprobación previa

Después de otorgar préstamos interminables al prestamista que refinanció mi hipoteca anterior durante tres semanas, finalmente recibí un correo electrónico cifrado de ellos con la siguiente carta de aprobación previa.

Carta de preaprobación para la compra de bienes inmuebles

El monto de la hipoteca previa a la aprobación es de $ 1,700,000 con un precio objetivo de compra de $ 2,800,000. El pago inicial es de $ 1,100,000, lo que resulta en una relación préstamo-valor de 60.71% ($ 1.1 millones / $ 2.8 millones). El tipo de préstamo es un 7/1 ARM, mi hipoteca favorita con un increíblemente bajo 2.125%.

Hubo un momento en que solo saqué un ARM 5/1 porque el ARM 5/1 ofrecía el período más bajo, más conveniente y de tasa fija. En los últimos años, sin embargo, el 7/1 ARM se ha vuelto aún más atractivo debido al aplanamiento o la inversión de la curva de rendimiento. No solo obtiene dos años más de una tasa fija, sino que también obtiene una tasa hipotecaria más baja en comparación con un 5/1 ARM o una hipoteca de tasa fija a 30 años.

El pago mensual de una hipoteca de $ 1,700,000 a 2.125% es bajo a $ 6,390.33. Cuando compré mi primera casa unifamiliar en 2005 por $ 1,525,000, saqué una hipoteca ARM 5/1 de $ 1,225,000 al 4.75%. Mi pago hipotecario mensual también fue de $ 6,390. Es una locura cómo puedo pedir prestados $ 500,000 más por la misma cantidad más de 15 años después debido a una caída en las tasas hipotecarias.

Durante este período de más de 15 años, la mayoría de nosotros hemos visto un gran aumento en los ingresos y / o el patrimonio neto. Por lo tanto, la combinación de activos más grandes, mayor equidad de la vivienda y tasas hipotecarias más bajas es un factor esencial para apoyar el mercado inmobiliario en estos tiempos inciertos.

Tenga en cuenta que la tasa hipotecaria del 2.125% está respaldada por los precios de relación. Tengo activos de prestamista que me califican para la tasa de descuento más alta. Pero incluso si no puede obtener 2.125%, probablemente aún pueda obtener 2.5% -2.625% en un 7/1 ARM, que es muy barato. Solo tienes que consultar en línea.

¿Qué debe tenerse en cuenta antes de solicitar la aprobación previa?

Tal vez se pregunte si debe solicitar la aprobación previa en función de un monto específico de la hipoteca o si debe solicitarla según el precio de la casa que desea comprar. Puede ir en cualquier dirección porque ambas rutas eventualmente conducen al mismo destino. En otras palabras, el banco finalmente decidirá cuánto puede preaprobar.

En general, las personas tienden a buscar casas que desean comprar en función de un rango de precios. El rango de precios depende de los ingresos y el pago inicial. A partir de ahí, un comprador potencial proporcionará al oficial de hipotecas la información relevante para poner en marcha el proceso.

En mi situación, apareció una casa en línea que me pareció increíble. El precio fue de $ 2.9 millones, lo que pensé que era un poco caro. Me sentí incómodo pagando más de $ 2.8 millones, por eso le di a mi prestamista $ 2.8 millones como precio objetivo de venta.

Fue una apuesta, ya que no había garantía de que el vendedor vendería por $ 100,000 por debajo de su precio de oferta. Si el vendedor no se hubiera mudado y realmente quisiera la propiedad, habría tenido que hacer un pago inicial de $ 1.2 millones en lugar de un pago inicial de $ 1.1 millones. Pero tuve que ir con un precio que funcionó mejor para mí, y todos ustedes también deberían hacerlo. Si he perdido la propiedad, que así sea. Siempre habrá otra gran propiedad en venta.

Ahora que tengo la carta de aprobación previa, noto que Debería haber solicitado un monto de préstamo aún mayor para la aprobación previa, ahora que cada vez es más difícil obtener préstamos. La razón es que es mucho más fácil pedir prestado menos de lo que se le ha aprobado previamente que pedir más prestado.

En este momento me estoy limitando a comprar una propiedad por un valor de $ 1,700,000 (monto de la hipoteca preaprobada) + tanto como pueda. Si quiero usar bienes inmuebles de lujo de alta calidad que pueden tener más debilidad, no puedo porque no tengo los recursos.

Pasar por un nuevo proceso de aprobación previa modificado para obtener más crédito lleva otras 2-5 semanas.

Qué significa la carta de aprobación previa

La carta de aprobación previa significa:

  • El comprador ha completado una solicitud de hipoteca.
  • El banco verificó el saldo del comprador y el saldo fue totalmente aprobado
  • El comprador ha proporcionado información financiera y documentos como W-2, talones de pago y extractos bancarios.
  • Una aseguradora ha verificado toda su información y ha tomado una decisión inicial sobre su solicitud
  • El comprador ha recibido el más alto nivel de aprobación de crédito para ayudarlo a comprar una casa.

Como vendedor, a menos que esté desesperado, solo debe tratar con compradores potenciales que hayan sido aprobados previamente. De lo contrario, hay muchas más posibilidades de que el negocio se retrase o falle debido a las oportunidades de financiación.

Cuando intenté vender mi renta de vivienda unifamiliar en 2017, el comprador excedió el período de financiación de responsabilidad contingente en dos semanas porque su prestamista tuvo algunos problemas con su transferencia de trabajo. Fue un proceso muy estresante ya que él era mi único comprador.

En tiempos de incertidumbre, los prestamistas están ajustando sus estándares de préstamos para proteger sus negocios. Por ejemplo, Wells Fargo y Chase han anunciado que solo aceptarán solicitantes de compra de vivienda que tengan una disminución de más del 20% y una calificación crediticia de más de 700. Muchos compradores potenciales que solo están precalificados pueden estar muy decepcionados cuando llega el momento de obtener fondos.

Aquí hay un descargo de responsabilidad que también vino con mi carta de aprobación previa, que también puede recibir: La aprobación de este préstamo se basa en un producto hipotecario y las condiciones actualmente disponibles. Una aprobación de crédito no es una obligación
prestar, y puede cambiarse o cancelarse si: el préstamo ya no cumple con los requisitos reglamentarios aplicables; y / o hay cambios significativos que resultan de recibir información actualizada que causaría que su solicitud de préstamo ya no cumpla con nuestros requisitos de suscripción; y / o hay cambios en los requisitos hipotecarios que están fuera de nuestro control, como los impuestos por inversionistas, agencias gubernamentales o aseguradores hipotecarios.

En otras palabras, el prestatario aún debe tener una buena reputación a pesar de la aprobación previa y proporcionar todos los documentos de seguimiento necesarios.

¿Cuánto dura la carta de aprobación previa?

Cómo se ve una carta de aprobación previa para comprar bienes raíces

Aunque pasa un promedio de 2 a 5 semanas recolectando documentos, explicando transacciones financieras, recolectando más documentos y manteniendo, su carta de aprobación previa toma un tiempo limitado.

En promedio, tiene entre 30 y 45 días para usarlo hasta que caduque su carta de aprobación previa. Después de 30-945 días, su prestamista solicitará documentación financiera de los últimos dos meses para demostrar su solvencia.

Si sus ingresos y su situación financiera no cambian, no debería tener problemas para obtener la aprobación previa nuevamente. Solo tomará algún tiempo antes de que haya recopilado y enviado los últimos documentos. Durante los 30-945 días, tenga cuidado de no hacer nada drástico con su trabajo o sus finanzas.

Cambiar de trabajo, renunciar a su trabajo, comprar un automóvil con deudas, ir a Las Vegas para poner todo su dinero en negro y olvidarse de pagar la factura de su tarjeta de crédito son algunas señales de alerta que ponen en peligro su proceso de aprobación previa.

Próximos pasos después de recibir su carta de aprobación previa

Cuando haya recibido su carta de aprobación previa, envuelva su carta de aprobación previa con su carta de amor de bienes raíces cuando haga una oferta. Un esfuerzo adicional podría marcar la diferencia, ya que muchos compradores no lo hacen.

Una cosa que puede interesarle es si puede reducir el precio minorista estimado en la carta de aprobación previa si desea hacer una oferta más baja. Por ejemplo, no quería que el vendedor vea en mi carta de aprobación previa un precio minorista estimado de $ 2,800,000 si solo ofreciera $ 2,700,000. Desafortunadamente, mi prestamista dijo que no podían cambiar el precio minorista estimado en la carta. Requeriría volver a dibujar.

Cuando haya encontrado una casa y su oferta haya sido aceptada, debe:

  • Obtenga una calificación aceptable y un compromiso de título
  • Haga una revisión final de toda la información y documentos con su prestamista
  • Proporcionar nuevos documentos, p. B. Comprobante de anticipo del 3%

Como dije al comienzo de este artículo, el verdadero trabajo comienza tan pronto como haya recibido su carta de aprobación previa. Esperemos que haya sido aprobado mucho antes de encontrar su propiedad ideal.

Tómese su tiempo al comprar bienes raíces. Tiene una cantidad de crédito limitada. ¡Aprovecha al máximo!

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