La línea de propiedad: 4 vientos en contra del mercado para compradores primerizos


La pandemia de COVID-19 ha afectado todas las fases del proceso de compra de una vivienda. Los compradores de vivienda por primera vez de hoy se encuentran en corrientes cruzadas:

  • Por temor a los riesgos para la salud, los propietarios han retrasado la venta de sus casas y los suministros limitados.

  • Las bajas tasas hipotecarias de todos los tiempos han animado a más compradores a ingresar a un mercado altamente competitivo.

  • Los estándares hipotecarios más estrictos dificultan que incluso los compradores bien preparados obtengan crédito.

  • Los precios promedio de la vivienda están aumentando cada vez más rápido, más allá del rango asequible para principiantes.

Estas fuerzas de la salud pública y del mercado exacerban los problemas de asequibilidad de los compradores primerizos y amenazan con retrasar sus sueños de tener una vivienda propia. Para tener éxito, los compradores potenciales deben ser persistentes, pacientes y preaprobados.

Los vendedores cierran sus puertas a los compradores

Justo cuando la temporada de compra de viviendas de primavera estaba a la vuelta de la esquina, llegó la noticia de que el nuevo coronavirus podría transmitirse de persona a persona. En lugar de correr un riesgo, los vendedores potenciales retuvieron sus casas del mercado. “La gente se retiró porque no quería gente en sus hogares”, dice Terri Robinson, agente de bienes raíces de RE / MAX Select Properties en Ashburn, Virginia.

Cuando los vendedores se retiraron, el inventario de casas en venta se mantuvo relativamente plano en lugar de aumentar. Había 1,54 millones de casas existentes a la venta en junio, una disminución del 20% con respecto al parque de viviendas del año anterior, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios.

El inventario corto no es un problema cuando la demanda de viviendas es baja. Pero incluso en las primeras etapas de la pandemia, los compradores de viviendas superaban en número a los vendedores dispuestos, y la Reserva Federal quería alentar a más personas a comprar viviendas.

Las tasas de interés más bajas fomentan la competencia

La propagación del coronavirus provocó trabajos a domicilio que aumentaron el desempleo y provocaron una recesión. El Congreso y la Reserva Federal enviaron dinero para eliminarlo durante la recesión económica. Marzo, La Fed empezó a comprar Miles de millones de dólares en valores respaldados por hipotecas para reducir las tasas hipotecarias.

El banco central tuvo éxito. La hipoteca a tasa fija a 30 años promedió 3.86% en enero Encuesta diaria de NerdWallets. Promedió 3,08% hasta agosto y se ha mantenido bajo desde entonces. La dramática caída dio a los prestatarios más poder adquisitivo. La perspectiva de conseguir una ganga inspiró a los posibles compradores de vivienda a sumergirse en el mercado.

Pero estos ávidos compradores descubrieron que muchas otras personas tenían la misma idea. No había suficientes casas en venta para albergarlos. Cuando los compradores vieron casas e hicieron ofertas, se dieron cuenta de que se enfrentaban entre sí.

“La competencia por estas casas es mucho mayor”, dice Robinson. “Ahí está la pelea”. Recientemente cerró la venta de un condominio que atrajo 12 ofertas en cuatro días. Se vendió por $ 15,000 más que el precio de venta. Es el tipo de casa que los compradores de vivienda por primera vez compran a menudo, y la competencia por estas casas es intimidante.

Los prestamistas se están volviendo más exigentes

Dado el desempleo relacionado con el coronavirus, los prestamistas hipotecarios adoptaron estándares de préstamos más estrictos. Algunos prestamistas ahora exigen a los prestatarios hipotecarios que completen una certificación COVID-19 que indica que esperan los pagos mensuales.

En otra señal de requisitos crediticios más estrictos, la solvencia crediticia promedio de las hipotecas cerradas fue de 750 en julio, frente a 738 en enero. Eso es un gran salto en solo seis meses.

Los prestamistas se han vuelto más conservadores ya que las autoridades federales de vivienda también apoyan las hipotecas. Algunos prestamistas no lo aprobarán Préstamo FHA Para los prestatarios con puntajes de crédito por debajo de 620, dice Jim Sahnger, oficial de préstamos hipotecarios de C2 Financial Corp. en el sur de Florida. Tal política afecta de manera desproporcionada a los compradores de vivienda por primera vez que se benefician de los requisitos de calificación laxos del TLC.

Las tarifas más bajas no pueden salvar la asequibilidad

Combine una pequeña selección de viviendas, una afluencia de compradores de vivienda impulsada por los intereses y requisitos de préstamos más estrictos. ¿El resultado? Precios inmobiliarios que aumentan más rápido que los ingresos.

La asequibilidad de la vivienda para los compradores por primera vez se ha desplomado este año, según el último informe de NerdWallet Informe de asequibilidad de Metro. Una casa generalmente se considera asequible si no cuesta más de tres veces el ingreso anual. Sin embargo, según el informe, la mayoría de los principiantes tendrán que ir mucho más allá de este ideal presupuestario. Los precios de la vivienda aumentaron a nivel nacional de 4,5 veces el ingreso típico de los compradores por primera vez en el primer trimestre a 4,7 veces en el segundo trimestre.

Comprador por primera vez Tiende a hacer pagos iniciales más pequeños que los compradores de vivienda habituales, por lo que a menudo piden prestado un porcentaje más alto del precio de la vivienda. Esto se traduce en pagos hipotecarios mensuales más altos, lo que reduce aún más la asequibilidad.

Qué pueden hacer los compradores por primera vez

Los compradores por primera vez deben considerar estos consejos si navegan inesperadamente mercado inmobiliario caliente::

Sea persistente. Robinson enfatiza a sus clientes que es posible que necesiten obtener ofertas en algunas casas antes de tener éxito. Cuando los clientes internalizan este mensaje, son más resistentes a las decepciones.

Identifica el resultado final. Robinson le pregunta al comprador que representa: “Si perdiera esta casa por más de $ 500, ¿se enojaría?” Si responden que sí, ella pregunta si les gustaría agregar $ 500 a la oferta. Luego vuelve a preguntar hasta que descubre cuánto está dispuesto a pagar el cliente. Es posible que esta cantidad no sea la oferta original, pero establecer un límite por adelantado preparará mejor al cliente para romper con una guerra de ofertas.

Obtenga una aprobación previa para tener una ventaja competitiva. Cuando los vendedores de viviendas están considerando múltiples ofertas, prefieren ofertas que probablemente se cierren. Por eso prefieren compradores con Pre-aprobaciones hipotecariasDice Sahnger.

Considere esperar este extraño mercado inmobiliario. Algunos compradores pueden llegar a la conclusión de que es aconsejable reprimirse hasta que termine la recesión y su empleo sea más predecible. Eso les da tiempo para juntar un pago inicial más grande, y tal vez comprar una casa más cara.



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