Por qué las renovaciones de viviendas están tardando más y son más costosas


Entonces, está pensando en remodelar su casa porque quiere hacerla más hermosa durante una pandemia. O está atrapado en el infierno de la remodelación de su hogar y se pregunta por qué está tardando tanto. ¡Lo siento! Permítame explicarle por qué la remodelación de una casa siempre lleva más tiempo y cuesta más de lo esperado.

Ya hice cuatro renovaciones importantes. Ninguno de los dos fue una experiencia agradable. Todos los proyectos tardaron más de lo esperado. Después de mis dos primeros proyectos de remodelación, finalmente me ajusté al juego que juegan algunos contratistas generales para obtener la mayor cantidad de dinero posible de los propietarios.

Por qué la remodelación del hogar siempre lleva más tiempo y cuesta más de lo esperado

Si está planeando comprar y remodelar una propiedad, sepa que el proceso de aprobación y remodelación puede ser un PITA muy grande. Si no es bueno para lidiar con el estrés, comprar una casa que ya ha sido convertida puede ser una mejor opción.

Permítanme compartir con ustedes un ejemplo de remodelación de viviendas que demuestra la opacidad de los precios de remodelación de viviendas.

Precios opacos para remodelación de viviendas

En 2014 compré un reparador en el lado oeste de San Francisco. La casa era más pequeña que nuestra casa existente en ese momento. Pero tenía una hermosa vista al mar.

También quería utilizar nuevo capital de un CD que vence y obtener más ingresos pasivos alquilando nuestra antigua casa.

Mi contratista general (GC), que también era mi compañero de equipo de tenis, se burló de mí por gastar $ 6,000 en reemplazar mi horno de gravedad de 40 años. Estaba revestido de amianto. También tuve que cambiar todos mis canales y sellar al vacío mi casa durante un día para evitar que el asbesto se filtrara como parte del proceso de intercambio y aprobación.

“¡Podría haberlo hecho por $ 2,000!” dijo cuando trató de hacerme sentir mal por no contratarlo. Bueno, ahorrar $ 4,000 hubiera sido bueno. Pensé que solo estaba haciendo baños y cocinas.

Cuando mi contratista general volvió con una oferta de $ 9,000 para pintar el interior de mi casa, casi vomito de asombro. ¡$ 9,000 fue mucho dinero!

“$ 9,000 es un gran precio”, dijo con seriedad. Esto fue un 68% más barato a pesar de su especificación de un precio de reemplazo y remoción del horno.

Como pensaba que $ 9,000 era ridículamente caro, rechacé su oferta y encontré a otro colega con el que había trabajado en el pasado por $ 7,000.

Después de descubrir que había salido con el otro tipo, mi contratista general volvió y me dijo que estaba desperdiciando mi dinero. ¡Dijo que conocía a personas que podían pintar mi interior por solo $ 5,800!

¡¿Que demonios?! Solo dijo que $ 9,000 era un premio Greta. Ahora, gracias a cierta competencia, ofreció rápidamente un nuevo precio 36% más bajo.

Desafortunadamente, no mordí el anzuelo. Jugó y perdió. Decidí ir con los otros pintores.

Precios sin fin de Shenanigan con mi contratista general

Después de contratar a mi gente por $ 7,000, mi contratista me dejó en claro que iba a desperdiciar dinero a pesar de que originalmente me ofreció $ 9,000. Desafortunadamente, después de pagarles a mis hijos $ 1,100 después de dos días de trabajo (tres hombres en un día, dos hombres en el día dos) dijeron que el trabajo era demasiado para ellos por solo $ 7,000, así que renunciaron.

Confundido en cuanto a por qué estaban renunciando, más tarde descubrí que mi contratista estaba luchando con los pintores mientras yo trabajaba. Mi contratista remodeló la cocina mientras yo pintaba. ¡Los pintores no pudieron soportar más su acoso! Qué sabotaje.

Así que ahora estaba atrapado sin pintor. Lógicamente, fui a ver a mi contratista y le pedí que hiciera el trabajo por $ 5,800 (su segundo precio de oferta) menos los $ 1,100 que ya había gastado en dos días hábiles = $ 4,700.

Mi contratista general dijo que ya no podía obtener el precio de $ 5.800. Fue un trato de una sola vez y los chicos están ocupados ahora. Ah, qué tontería.

En lugar de obtener el precio bruto de $ 5,800, ofreció a uno de sus amigos pintores a mi precio original de $ 7,000 menos los $ 1,100 = $ 5,900.

Entiendo que todo el mundo quiere ganar dinero, pero me decepcionó profundamente mi novio que trató de engañarme.

Terminé negociando directamente con un pintor por $ 6,400; $ 600 más de lo que dijo mi contratista, pero $ 600 menos de lo que pagaría a los demás que renunciaran (gracias a mi contratista).

Por que la remodelación del hogar siempre lleva más tiempo y cuesta más de lo esperado

La razón por la cual los proyectos de renovación generalmente cuestan más y demoran más de lo acordado es porque algunos contratistas generales quieren ganar el máximo de dinero con usted.

Obtener las máximas ganancias es Business 101. Sin embargo, algunos contratistas generales (GC) van demasiado lejos. Este artículo definitivamente no me hará amigo de un contratista general. Sin embargo, tengo que compartir mi experiencia con este proceso a menudo muy difícil.

Al mismo tiempo, los propietarios de viviendas suelen ser los culpables debido a expectativas y demandas inapropiadas. Una vez que se abre una pared, a veces los propietarios quieren ampliar el proyecto para hacer cosas nuevas.

Veamos las razones por las que la mayoría de los proyectos de remodelación toman más tiempo y cuestan más de lo esperado.

1) El objetivo final es ganar el contrato.

Para ganar el proyecto, el GC debe destacar un precio atractivo y una artesanía de buena calidad. La competencia es feroz, por lo que los contratistas pueden exagerar para ganar el contrato.

No importa si el precio es artificialmente bajo. El objetivo es que el propietario firme y bloquee el contrato. Una vez que el contratista ha conseguido que el propietario firme el contrato y comience a demoler, el GC puede manipular el proyecto en su beneficio.

2) Los contratistas generales crean un escenario de rehenes.

Cuanto más profundo sea un proyecto, más destacará un CG los problemas “imprevistos” que requieren más trabajo. Incluso si no hay nada realmente imprevisto para los contratistas que han existido el tiempo suficiente. Dado que la mayoría de los propietarios no tienen una amplia experiencia en remodelación, esta asimetría de información es un arma poderosa de GC.

Digamos que un propietario está gastando $ 60,000 en un proyecto después de dos meses. Los contratistas de propiedades saben que hay pocas posibilidades de que el propietario tome entre $ 10,000 y 20,000 en trabajo adicional para mejorar la casa. Sin embargo, a veces el trabajo adicional es innecesario y no cuesta las nuevas cantidades.

Por supuesto, si el propietario realmente comienza a retroceder, el GC le hará un “favor” y ajustará el precio para que el proyecto no colapse. Pero el propietario realmente no sabe cómo administrar el proyecto con tanta habilidad como el GC.

3) Interrumpe las emociones del propietario.

Un nuevo hogar es muy emotivo para la mayoría de las personas. Podría haber sido necesario un par de 10 años para recibir el pago inicial. O tal vez la pareja perdió varias ofertas y terminó pagando una gran prima por esta casa.

Cuanto más emocional sea el propietario de una vivienda, más beneficios podrá obtener el GC. Por ejemplo, digamos que el propietario le dice erróneamente al contratista que esta es la casa de sus sueños. Estás haciendo una oferta de $ 100,000. En tal escenario, ¿cuáles son los costos adicionales de remodelación de $ 10,000?

4) Los propietarios de viviendas confían en el pensamiento estándar.

Algunos propietarios experimentados emprenden un proyecto de remodelación con la idea estándar de que el proyecto costará más y llevará más tiempo de lo esperado. También es malo que su GC sepa sobre su pensamiento estándar, ya que un GC realmente puede aprovecharse de usted. Como dice el refrán, “Da una pulgada, toma una milla”.

Depende de los propietarios de viviendas poner fin a este tipo de pensamiento y lograr que los GC se apeguen al contrato. Pero los GC pueden ser muy intimidantes a veces. Usan su intimidación para hacer las cosas.

La clave es incluir una cláusula de TARIFA TARDÍA en el contrato. En otras palabras, el día que un contratista pase la fecha de finalización acordada, recibirá un crédito.

5) Sonríe y recarga energías.

Los más experimentados en el precio son los GC que hacen el trabajo extra mientras son amables y sonríen todo el tiempo. Los GC comprenden que la mayoría de los propietarios solo quieren GC que se tomen el tiempo de escuchar sus problemas y encontrar soluciones hermosas.

Entienden que los propietarios están ocupados con sus trabajos y sus hijos y no comprenden todos los matices de la remodelación. Con solo responder y chatear por correo electrónico, algunos GC convencen inteligentemente a los propietarios y los hacen culpables de pagar más de lo esperado.

6) Discriminación de precios de barrio.

Tengo un nuevo contratista que estoy usando. Es extremadamente poco confiable y no es un buen comunicador. Pero al menos es barato y honesto.

Un día inmediatamente me admitió que si conseguía un trabajo de remodelación en Pacific Heights, uno de los barrios más caros de San Francisco, solo porque las casas eran más caras, cobraría un 100% más.

Descubrió que es mucho más probable que los propietarios adinerados acepten precios de renovación más altos porque sus casas son más caras en términos de pies cuadrados. Por lo tanto, existe un colchón de costos más grande con el que puede, por ejemplo, Renovación por 1.000 USD / m² y venta por 1.500 USD / m².

Afortunadamente para la GC, los costos de insumos y mano de obra siguen siendo en gran medida los mismos. Por ejemplo, el costo de la placa de yeso y el cableado eléctrico no cambia según el precio de la vivienda.

Tengo un amigo que es dueño de una casa en un vecindario caro y le cobran $ 600 por planta cuando hace jardinería en su patio. Cada planta costaba menos de 50 dólares y fácilmente podría haberlas plantado él mismo. Poco sabía él sobre el costo de $ 600 por planta hasta que comenzaron a morir. Solo entonces decidió revisar su factura y ver cuánto estaba abrumado.

Los GC saben que algunos propietarios son tan ricos que nunca se molestan en mirar los recibos. ¡Revise sus recibos!

Bienvenido a la jungla de remodelación de viviendas

El negocio de remodelación residencial hace que el negocio de servicios de automóviles parezca un puesto de limonada Girl Scout. Todos tienen que hacer sus recortes en el negocio de la construcción, ¡a veces incluso inspectores de construcción corruptos que aprueban y firman su proyecto!

He escuchado muchas historias de un inspector que exige un pago para que se apruebe un proyecto. Hasta ahora, los inspectores de construcción, plomería y electricidad con los que he tratado parecen exagerados.

Sin embargo, si estoy pagando $ 325 por un permiso de techo y el inspector de construcción ni siquiera se molesta en subir la escalera para inspeccionar el techo, me pregunto. Simplemente condujo hasta mi casa, miró el techo y firmó la tarjeta de permiso.

Cuidado, la excusa de mierda número uno que usan los contratistas generales para pedir más es esta El proyecto les costará dinero. Siempre dicen algo como “Perdí dinero en el trabajo” o “Trabajo para ti gratis”. Intentarán que usted les pague más allá de lo acordado originalmente. ¡No los dejes!

No perderá nada si tiene que trabajar más tiempo. No es que tengan que gastar más dinero de sus bolsillos en mucho más material o pagar a sus subcontratistas cuando no están trabajando. Los GC solo tienen que dedicar más tiempo debido a su acuerdo.

Si puede navegar con éxito en el sórdido negocio de remodelación de viviendas y reparadores de remodelaciones en mercados inmobiliarios sólidos, lo hará muy bien. Pero lo más probable es que lo atropellen y lo entierren en su jardín con sobrecostos.

Durante la pandemia, las nuevas construcciones y las casas convertidas generarán primas más altas.

Estrategias para remodelar su hogar dentro del presupuesto y a tiempo

1) Reciba múltiples ofertas

No se apresure a hacer nada, reciba múltiples mandamientos y esté listo para alejarse. Al redactar el contrato, sea lo más detallado posible en términos de costo, tiempo, materiales y trabajo a realizar. Si un GC quiere facturarle más, simplemente señale su contrato blindado y déjelo seguir.

Si no lo hacen, entonces debe estar dispuesto a despedirlos y contratar a otra persona. Tenga en cuenta que solo tiene que pagar por el trabajo realizado. No permita que un GC lo disuada del trabajo que ha planeado hacer.

2) Tener alternativas

La mejor manera de mantener honesto a su contratista general es tener una lista detallada de personas alternativas que puedan hacer el trabajo. Su GC necesita sentir la presión de perder su negocio si intenta engañarlo demasiado después de que comience la reconstrucción.

Por que la remodelación del hogar siempre lleva más tiempo y cuesta más de lo esperado

Una estrategia es tener un personal de mantenimiento que trabaje específicamente en una parte diferente de su hogar mientras su GC está allí. De esta manera, su GC sabe que tiene recursos y tiene otras alternativas.

Siempre que mi GC poco confiable se ausenta sin permiso por más de dos semanas, le escribo para decirle que buscaré a mi amigo que él sabe que dejará el trabajo. En este caso, restaré sus costos de nuestro contrato existente. Mi contratista siempre responde y vuelve al trabajo tan pronto como escucha esto.

Detén la presión de la comunicación.

3) Tener una cláusula de recargo

Por último, asegúrese de incluir una cláusula de recargo por mora en su contrato. Piense en una fecha de finalización conservadora para que su contratista general acepte la cláusula de recargo por mora. La fecha de finalización conservadora también es algo con lo que sentirse cómodo.

La cláusula de cargo por pago tardío debe indicar que se realizará un crédito o una reducción de precio por cada día que el contratista llegue tarde.

Por ejemplo, entré en una cláusula de cargos por mora que decía que recibiría $ 250 en crédito todos los días después de la fecha de terminación acordada. ¡El proyecto duró tres meses y me ahorró $ 22,500!

Además, la cláusula de recargos por mora reducirá su ansiedad. Podría comenzar a enraizar a su contratista para que se tome su tiempo.

Reduzca sus expectativas para la remodelación de su hogar

Lo más probable es que su experiencia de remodelación de su hogar sea terrible. Así que sugiero que reduzca sus expectativas. Espere que tarde más y cueste más de lo esperado. Pero guárdelo para usted.

Tendrá que negociar mucho con su contratista y mantenerlo activo durante todo el proyecto de remodelación. Si encuentra que hay retrasos prolongados, lo más probable es que su contratista esté trabajando en otro proyecto de remodelación.

Por supuesto, no todos los contratistas generales intentarán derribarte. Será absolutamente maravilloso trabajar con algunos de ellos. Aún no he encontrado ninguno, ni ninguno de mis amigos que han sido reconstruidos. Incluso amigos que han gastado millones en la construcción de sus casas han tenido experiencias terribles.

Buena suerte con tu proyecto de renovación. Probablemente será la cosa más difícil y frustrante por la que tengas que pasar. Los agentes inmobiliarios me han dicho que un mal proyecto de remodelación de una casa es una de las razones más comunes para el divorcio y la venta de viviendas.

Pero una vez que se complete su proyecto de remodelación, se alegrará mucho de que la pesadilla haya terminado.

Debo decir que cuando leo esta publicación definitivamente no quiero remodelar nunca más. De ahora en adelante solo compraré una casa que ya haya sido reconvertida. ¡Soy demasiado viejo para acumular más capital de sudor! Prefiero convertir los bienes raíces en pasivos.

Lector, me gustaría saber de tu terrible cambio de imagen. ¿Cuánto tiempo tomó y cuánto más costó? ¿Cuáles fueron las razones de los sobrecostos y retrasos? ¿Qué estrategias usaste para contraatacar?



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